+34 952 19 81 17 menu
  • Español
  • English
  • Suomi
  • Svenska
  • Deutsch
  • Русский
  • Norsk Bokmål

Eiendom salg guide

Salg av eiendom kan være en komplisert oppgave for mange utlendinger. Vi anbefaler derfor alltid juridisk rådgivning som beste bistand ved salg av eiendom.

BLUE ESTATES tilbyr juridisk bistand, vi har spesialiserte oss innenfor eiendomsmeglingssektoren. Vi hjelper deg på ditt eget språk, besvarer spørsmål og gir deg den beste konsultasjonen ved salg av eiendom i Spania.

Følgende tilbyr vi en guide med fremgangsmåte og råd som bør hensyntas ved salg av bolig:

BLUE ESTATES GUIDE FOR SALG AV BOLIG I SPANIA

Valg av eiendomsmegler

Overdragelsesnotat (Nota de Encargo)

Salgspris

Forkortet Informativt Dokument (Documento Informativo Abreviado – DIA)

Effektiv Strøm Sertifikat (Certificado de Eficiencia Energetica)

Forberedelser til visning

Signering av reservasjonskontrakt

Kjøp – salg kontrakt (Compraventa)

Offentlig Dokument (Escritura) på Notarialkontor (Notario)

Omkostninger og skatter for selger

VALG AV EIENDOMSMEGLER

Kunsten med gjøre gode forretninger handler om dyktige meglere. I valg av ditt eiendomsmeglingsbyrå bør du ta følgende hensyn:

Kundeservice: Megler bør ha stor arbeidskapasitet og arbeidslyst. Dessuten bør det være et eiendomsmeglerbyrå med lett tilgjengelige kontorlokaler og mulighet for bred markedsføring med synlige salgsprospekter.

Autoriserte meglere: Valg av autorisert eiendomsmegler (Agente de la Propiedad Inmobiliaria – API) eller en advokat med fagkunnskap innenfor eiendomssektoren, sikrer at du ikke bryter noen lover i forbindelse med salg.

Markedsføringsplan: I tillegg til prisen er markedsføringsplanen for boligen din, viktig for salget.

Flerspråkelig eiendomsmegler: Velg et eiendomsmeglerbyrå som kan kommunisere på flere språk da er det større mulighet for samarbeid med kunder fra flere land.

Tre feil man ofte gjør ved valg av eiendomsmeglere

Gjør avtale med eiendomsmegler som reduserer sine honorarer for å spare penger på salgstidspunktet.

Sannheten: Meglere som tar lavere honorarer gjør generellt sett mindre arbeid for deg, de gjør kanskje litt mer enn å sette opp Til salgs-skiltet. Gjennomsnittlig, selger meglere som tar normale honorarer raskere og bedre ettersom de legger mer arbeid i salgsprosessen. Denne type sparing kan koste deg dyrt på lengre sikt.

Alle meglere er like.

Sannheten: Som i alle andre yrker finnes det dyktige fagfolk og de som ikke er det. En god megler kjenner markedet, har erfaring, og kan selge boligen din raskt og til best mulig pris på aktuellt tidspunkt, i gode tider, men også i dårlige tider. Du bør finne den beste megleren for salget av ditt hus, det er verdt pengene.

Du bør velge den megleren som legger seg på høyeste salgspris.

Sannheten: Meglere med lite fagkunnskap eller erfaring, gir ofte sine kunder en urealistisk prisvurdering. Med forventning om feilaktig pris oppnår man kun å ha boligen stående for salg over altfor lang tid. Du bør foreta ditt valg utifra de som gir deg en ærlig vurdering, og tilbyr den beste markedsføringsplanen. Insister på å få en stram markedsanalyse.

På BLUE ESTATES garanterer vi salg av din eiendom med de beste betingelsene, vi lager den beste markedsføringsplanen med annonseringer, hjemmesiden inkludert, besvarer forespørsler og følger opp disse, organiserer visninger og holder oppsyn samt markedsfører bredt med våre samarbeidspartnere og nettverk.

Vi forhandler frem de beste løsningene, vi avslutter salg med å forvalte alt i forbindelse med signering av kjøp-salg kontrakt og det Offentlige Dokument (Escritura).

Vi bistår i alle typer lovmessige problemer som skulle oppstå tilknyttet salg av boligen (oppgjør av lån, heftelser, arv osv).

På BLUE ESTATES tilbyr vi faglig og effektiv rådgivning for salg av boligen din.

OVERDRAGELSESNOTAT (La Nota de Encargo)

Dette er et dokument selger signerer i samråd med sitt eiendomsmeglerbyrå, og bør innholde følgende punkter:

Selgers personlige opplysninger

Offentlige opplysninger om boligen

Karakteristikk på boligen

Salgsbetingelser

Provisjon av salget, vanligvis en prosentandel av salgssummen.

Hovedformålet med et overdragelsesnotat; mandat på et salgsoppdrag i kontraktsform. Hvorav selger godkjenner utvalgte eiendomsmegler å selge boligen mot en provisjon.

Overdragelsesnotatet kan signeres med eksklusivitet (kun en megler) eller ikke-eksklusivitet (flere eiendomsmeglere).

Overdragelsesnotatet er gyldig inntil selger opphever avtalen.

SALGSPRIS

Fastsetting av pris er grunnleggende for salg av bolig.

Sannsynligvis har du en ide om hvilken pris du ønsker når du selger boligen din, enten fordi du kjenner boligmarkedet eller fordi en nabo nylig har solgt en liknende bolig.

Denne opplysningen er viktig da dette gir en indikasjon på reell salgspris, uansett vil det være nødvendig å få en faglig prisvurdering som hensyntar følgende:

Boligens markedsverdi med gitt karakteristikk

Boligens tilstand

Boligens beliggenhet

Svingninger i boligmarkedet (f.eks økning i boligkrisen).

På BLUE ESTATES gjør vi en prisvurdering som samsvarer med boligmarkedet på salgstidspunktet, og anbefaler salgspris.

Nå for tiden blir salgsprisen ofte satt av kjøper fordi tilbudet er større enn etterspørselen.

For at salgsprisen på en bolig samsvarer med markedet, og selges innenfor rimelig tid er det avgjørende å ha kunnskap om variasjonen i boligmarkedet.

Riktig prisvurdering reduserer perioden boligen står til salgs.

Tar man ikke hensyn til aspektene nevnt ovenfor, kan overvurdering av pris føre til følgende:

At potensielle kjøpere ikke kommer på visning av boligen din.

At samarbeidspartnere ikke tilbyr visninger på boligen din fordi de anser den som lite attraktiv.

At man benytter den høye prisen som salgsargument for å selge liknende boliger til lavere pris.

At du likevel må redusere prisen etter en stund.

For at dette ikke skal skje, er det lurt å fastsette riktig salgspris allerede fra du bestemmer deg for å selge.

I tilfeller der forskjellen mellom prisvurdering fra eiendomsmegler og den du hadde tenkt, er stor, anbefaler vi at du får en uavhengig takst på boligen. Tilleggskostnaden for takstsering kan være verdt den nøyaktige verdivurderingen du får på boligen.

Salgsprisen bør inkludere honorarer og provisjoner til eiendomsmegler samt en liten margin for salg ved lavere bud.

FORKORTET INFORMATIVT DOKUMENT (DOCUMENTO INFORMATIVO ABREVIADO – DIA)

Dekret 218/05 av 11. oktober vedtar Forbrukers Informasjonreglement i kjøp-salg og forpaktning av boliger i Andalucia.

Dette er en boligsalgsrapport med opplysninger om boligen til salgs, og er nyttig for interesserte kunder.

Informasjon til kjøper:

Kjøper bør informeres om at ved all kjøp-salg, både av eksisterende -og nye boliger, må tilleggskostnader påregnes på grunn av lovpålagte omkostninger, såsom Notarialkontor (Notar), Dokumenter for Jurisdiske Handlinger (Actos Juridicos Documentados-AJD), Eiendomsregisteret, MVA eller Finansiell Overdragelses Skatt (Impuesto de Transmissiones Patrimoniales), honorarer til eiendomsmegler osv.

I tilfeller der forhåndsbetaling er avtalt for nye boliger, i prosjektfasen eller under oppføring, er beløpene lovfestet. Byggevirksomheten indikerer tilhørende polisenummer, kode til brukskonto, og om forhåndsbetalte beløp er depositum, som del av reservasjonssummen eller en del av kjøpesummen.

I tilfeller der forpaktningsavgiften er indikert for boliger til utleie, blir ikke nevnte avgift inkludert i fellesutgiftene.

Gyldig varighet for opplysningen i markedsføringen; er en dag.

Forbrukeren har krav på at kopi av Forkortet Informativt Dokument (Documento Informativo Abreviado –DIA).

EFFEKTIV STRØM SERTIFIKAT (Certificado de Eficiencia Energetica)

Dekret 235/2013 av 5. april, vedtar prosedyren for godkjenning av effektiv strøm i bygninger.

Hva er Sertifikat for Effektiv Strøm?

Sertifikatet for effektiv strøm er et offisielt dokument utformet av en autorisert tekniker, og gir opplysninger om strømkarakteristikkene i et bygg.

Strøm bekreftelsen redegjør for kapasiteten av det årlig energiforbruket i et bygg, og for å påse at energien er tilpasset byggets normale betingelser og funksjon (inkluderer oppvarming av varmt vann, oppvarming, belysning, avkjøling, ventilering osv).

Dokumentet er obligatorisk, unntatt for eiere av lokaler i deler av en bygning (blokkleiligheter, kontor eller andre lokaler).

Hvorfor trenger jeg sertifikatet for å selge min boig?

Det er lovpålagt at alle byggninger og boliger som selges eller leies ut disponerer et Sertifikat for Effektiv Strøm.

Sertifikatet er obligatorisk og ved signering av det Offentlige Dokument (Escritura), på Notarialkontoret (Notar) blir man bedt om å fremlegge denne.

Energi attesten gir utfyllende informasjon om effektiviteten av strøm i et bygg (eller i deler av den), og kan være nyttig å ha med videre i kjøp-salg prosessene av boligen. Sertifikatet kan være en fordel eller ulempe i konkurransen om salg på liknende type boliger.

På BLUE ESTATES bistår vi med å fremskaffe Sertifikat for Effektiv Strøm på din bolig, raskt og rimelig.

FORBERED BOLIGEN FOR VISNINGER

Det første bildet av en bolig er fundamentalt for potensielle kjøpere. Derfor er det helt grunnleggende å skape et godt første inntrykk allerede på første visning.

Statistikken tilsier at en person tar avgjørelsen om å kjøpe eller ikke, i løpet av de 90 første sekundene av en visning.

For å tiltrekke oss kjøpere, bør bildene overgå alt annet. Når vi markedsfører boligen, bør vi ha et godt utvalg av fotografier, med god belysning og ulike vinklinger av boligen og omgivelsene.

En av våre meglere som kjenner boligen og kundens behov, bør foreta visningen. På den måten kan vi trekke frem fordelene ved boligen og dens omgivelser.

Hvis selger er tilstede ved visningen, bør hans/hennes rolle begrense seg til å lytte, gi en enkel omvisning uten deltakelse i samtaler mellom megler og kjøper, og kun besvare spørsmål hvis megler eller kjøper henvender seg direkte til ham/henne. Det er heller ikke hensiktsmessig å beklage boligens tilstand eller deler av den, da dette kun forsterker negative sider som man kanskje ellers ikke ville ha lagt merke til.

BLUE ESTATES anbefaler at våre eiendomsmeglere foretar alle visninger, såsant boligen er forberedt og ordnet i forkant. Slik øker vi mulighetene for salg.

Selvom ulike boligtype har hver sine salgskarakteristikker, vil kjøpsprosessen være mer eller mindre lik. Vår veiledning egner seg derfor både for villaer -og leiligheter til salgs.

Vask og visninger

Vi bør forsikre oss om at boligen er ren og ryddig før visninger. Hvis eierne fortsatt bor der, bør f.eks visninger i spisetiden unngås samt på morgenen før skole –og arbeidstid. Vi bør velge tidspunkt på dagen når det er godt dagslys.

Inntrykket er viktige for kjøper da det ofte kan være mer avgjørende enn pris, beliggenhet eller romfordeling på boligen.

Hageområde

For salg av villa med hage, bør all tilgang til boligen være ryddet for løvfall, papirsøppel, hageredskaper o.l. som sperrer adkomsten til boligen.

Terrasser og utemøbler bør vaskes og være vedlikeholdt. Hagemøblement som er velholdt og smart plassert vil gi et godt inntrykk, og en gi ide om hvordan best utnytte plassen, i tilfelle kjøp. Små grep som dekorering med blomster, levende lys og bakgrunnsmusikk kan være med å bidra til å gi et svært godt inntrykk.

Basseng

Hvis det tilhører basseng til boligen, bør denne være upåklagelig; klart vann, rene vegger -og bunn, renset for blader og annen overflateskitt. Vannet bør være rolig. Området rundt bassenget bør være vedlikeholdt i samme stand.

Hvis det foreligger tekniske karakterstikker som er fordelaktige, bør dette kunne fremlegges; klor –og salt mengde, oson osv.

Boligen på innsiden

Det helt grunnleggende at det er rent og ryddig. Skyve gardiner til side for at lyset slipper inn. Fjerne personlige –og dagligdagse gjenstander som står fremme; fotografier, personlige minner. Boligen bør lukte friskt og rent. Å sette frem blomster gir alltid et godt inntrykk.

Soverom

Bør være rene, og ryddet. Sengene bør være oppredde. Fjerne personlige eiendeler (sko, klær osv).

Kjøkken

Bør være ren, og fremstilt som da det var nytt. Unngå å ha mat stående fremme. Hvitevarer og elektriske artikler bør være helt rene, og i perfekt stand. God utlufting er viktig for å få bort all matlukt.

Bad

Bør være helt rent, ryddet og fri for vannsøl og kalkrester i vask, på kraner og speil.

Husdyr

Hvis du har husdyr bør du gi utrykk for at disse oppholder seg i et avgrenset område av boligen. For mange kan det gi et negativt inntrykk med husdyr.

Stue og oppholdsrom

I tillegg til å være ren og ryddig, bør man få frem alle fordeler ved rommet. Hvis det er mulig er det f.eks fint at spisebordet er tatt ut for å kunne spise ved det. Det gir inntrykk av romslighet i spisestuen.

Sofa og stoler bør være i god stand, i likhet med maling på vegger og dører.

Elektriske artikler og fjernsynsapparat bør fungere som det skal. Hvis det finnes antenne og internasjonale kanaler er det fordelaktig å opplyse om dette.

Andre rom i boligen

Hvis boligen har garasje og bod bør disse også være rene og ordnet. Det er ikke hensiktsmessig at ting faller ut av boder og skap pga dårlig organisering når man åpner døren.

Innberetning i huskvaliteten

Det er viktig å trekke frem om boligen har air-condition, varmepumpe, varmekabler, utluftningsmuligheter, solpanel, elektriske persienner eller andre fasiliteter.

SIGNERING AV RESERVASJONSKONTRAKT

BLUE ESTATES hjelper deg med formalisering av reservasjonskontrakt ved kjøp, slik sikrer vi at eiendommen er reservert og tatt av markedet.

Reservasjonssummen varierer i henhold til type bolig, og kan være mellom 3.000 til 10.000 € på eiendommer opptil 250.000 €, og 5% av kjøpesummen på eiendommer med høyere pris.

Juridisk sett er depositumet eller reservasjonssummen en handling eller forbredende kontrakt på fullføring av en påfølgende Privat Kjøp-salg Kontrakt (Contrato Privado de Compraventa).

KJØP-SALG KONTRAKT (Contrato de Compraventa)

Etter å ha gjennomført prosessen med reservasjon eller depositum, bør den Private Kjøp-Salg kontrakten signeres.

Våre advokater på BLUE ESTATES utformer Kjøp-Salg kontrakten og garanterer hensyntagelse av alle lovfestede vedtak.

Kjøp-Salg kontrakten i Spania, er et gjensidig og bindende dokument for begge parter. Dette innebærer at kjøper forplikter seg til å betale fastsatte pris, og selger forplikter seg til å overlevere eiendommen i gitt stand.

I Kjøp-Salg kontrakten, bør alle personlige opplysninger på kjøper og selger fremkomme, beskrivelse av eiendommen, opplysninger fra Eiendomsregisteret, oppdaterte opplysninger om heftelser i fellesutgifter, skatter og avgifter, om boligen er utleid eller liknende forhold. På lik linje med overleveringstidspunkt av eiendommen, innberetning i huskvaliteten, betalingsmetode, tilstandsrapport, inventarliste osv.

Ved signering av den Private Kjøp-Salg kontrakten, betales mellom 20 og 30 % av kjøpesummen, resterende beløp betales ved signering av det Offentlige Dokument (Escritura) på Notarialkontoret (Notar).

DET OFFENTLIGE DOKUMENT (ESCRITURA PUBLICA) PÅ NOTARIALKONTOR (NOTAR)

Kjøpsprosessen på eiendom i Spania avsluttes med signering av det Offentlige Dokument (Escritura) på Notarialkontoret (Notar), og deretter med innføring i Eiendomsregisteret.

Det Offentlige Dokument (Escritura) på Notarialkontoret (Notar), er en kjøp-salg kontrakt mellom selger og kjøper med medvirkning av notar.

For signeringen av dette dokumentet bør du ha advokatbistand da mye dokumentasjon er påkrevd den aktuelle dagen, og for å oppfylle alle kravene i forbindelse med kjøp-salg av bolig.

I tilfeller der kjøper er utenlands statsborger, anbefaler vi å gi fullmakt til advokat for gjennomføring av all nødvendig forvaltning.

SELGERS SKATTER OG OMKOSTNINGER

Ved salg av eiendom i Spania er vi pliktige til å betale skatt. BLUE ESTATES anbefaler derfor advokat bistand ved salg av eiendom.

Følgende skatter blir belastet ved salg av bolig:

MERVERDIAVGIFT

Dette er en skatt som betales kommunen ved salg av bolig. Den beregnes ved å benytte matrikkelverdien på eiendommen og en prosentandel av tiden man har stått oppført som eier av boligen. Selger forplikter seg til betaling av denne skatten.

FINANSIELL OVERSKUDDSSKATT (IRPF)

Denne skatten betales Staten. Man forplikter seg til å betale det finansielle overskuddet, og den beregnes på følgende måte:

Til salgspris (kjøpesummen + omkostninger) føyes følgende prosentandel til resultatet,

I 2015:

Til de første 6.000 € legges 20% til

På beløp mellom 6.000 og 50.000 € føyes ytterligere 22% til

På beløp som overstiger denne summen stiger andelen til 24%.

I 2016 blir følgende prosentandeler benyttet: 19%, 21% og 23%.

FINANSIELL OVERSKUDDSSKATT (IRNR)

OVERSKUDD VED SALG AV BOLIG

Det finansielle overskuddet danner grunnlaget for fortjenesten som blir beskattet. Generelt sett, blir overskuddet definert av differansen mellom overdragelsesverdi og fortjeneste.

Overskudd innbrakt fra 1. januar 2015

Avkastningen er basert på det reelle beløpet innbrakt i overdragelsesøyeblikket, til denne summen beregnes skatter og avgifter, med unntak av renter.

Hvis boligen hadde vært utleid i overdragelsesøyeblikket, ville avskrivningsverdien blitt redusert tilsvarende utleieperioden.

Overdragelsesverdien er det reelle beløpet salget innbringer.

Overskudd innbrakt frem til desember 2014

Avkastingsverdien er basert på det reelle beløpet innbrakt i overdragelsesøyeblikket, til denne summen beregnes skatter og avgifter, med unntak av renter. Verdien korrigeres ved å opprette en årlig koeffisient oppdatering som Staten har lovfestet (Ley de Presupuestos Generales del Estado).

For fasteiendom med overdragelse i løpet av år 2014, gjelder følgende koeffisienter:

Anskaffelsesår     Koeffisienten

1994 og før          1,3299

1995                      1,4050

1996                      1,3569

1997                      1,3299

1998                      1,3041

1999                      1,2807

2000                      1,2560

2001                      1,2314

2002                      1,2072

2003                      1,1836

2004                      1,1604

2005                      1,1376

2006                      1,1152

2007                      1,0934

2008                      1,0720

2009                      1,0510

2010                      1,0406

2011                      1,0303

2012                      1,0201

2013                      1,0100

TILBAKEHOLDELSE I UTBETALING I TILFELLER SELGER ER IKKE-RESIDERENDE I SPANIA

Personen som anskaffer boligen, enten han er eller ikke er residerende i Spania, forplikter seg til å gjøre et innskudd på 3% av salget til Statskassen. Beløpet er skatteberettiget for selger.

Ikke-residerende selger får tildelt skjema 211 for så å kunne avskrive beløpet i selvangivelsen.

Hvis det tilbakeholdte beløpet er høyere enn det pliktige beløpet, kan man få tilbakeført overstigende beløp.

I tilfeller der innskuddet ikke blir gjort, blir boligen belastet med en heftelse tilsvarende skatten. Betalingsfristen er på en periode på tre måneder fra salgsdato.

OMKOSTNINGER FOR SELGER

Den største utgiften som selger kan forvente, er provisjon til eiendomsmegler.

Samt bør diverse betalinger av fellesutgifter og eventuelt andre betalinger tilknyttet boligen, være oppdaterte.