+34 952 19 81 17 menu
  • Español
  • English
  • Suomi
  • Svenska
  • Deutsch
  • Русский
  • Norsk Bokmål

Руководство по продаже недвижимости

Процесс продажи жилья в Испании может оказаться трудоемкой задачей для иностранца. Поэтому мы рекомендуем Вам всегда обращаться к помощи адвоката, который как профессионал лучше всех проконсультирует Вас в процессе продажи.

В Блу Эстейтс работают адвокаты, специализирующиеся в секторе недвижимости. Они примут Вас на Вашем родном языке, ответят на все Ваши вопросы и проконсультируют, чтобы у Вас не возникло проблем в процессе продажи Вашего жилья.

В продолжении мы предлагаем Вам гид шагов и рекомендаций, которые нужно иметь в виду в процессе продажи жилья:

ГИД БЛУ ЭСТЕЙТС ПО ПРОДАЖЕ ЖИЛЬЯ В ИСПАНИИ

1º ВЫБОР АГЕНТСТВА ПО ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Искусство удачных коммерческих сделок базируется на наличие эффективного посредника. Чтобы выбрать хорошее агентство недвижимости, нужно иметь в виду следующее:
Обслуживание клиента. Это должны быть люди, с которыми приятно работать, важно, чтобы в офисе были большие витрины, на которых представлены Ваши объекты недвижимости, выставленные на продажу.
Профессиональная квалификация. Выбор квалифицированного юриста-эксперта в области продажи недвижимости гарантирует отсутствие юридических проблем при продаже.
План продажи. Кроме цены так же важно предпринять правильные шаги для эффективной продажи недвижимости (реклама, сотрудничество с другими агентствами на рынке недвижимости).
Обслуживание клиента на нескольких языках. Важно, чтобы в агентстве недвижимости, которое будет Вас обслуживать, работали многоязычные сотрудники, которые качественно могут проконсультировать клиента на его родном языке.

Три ошибки, совершаемые при выборе агентсва недвижимости

1.- Сотрудничать с агентством, которое снижает свои гонорары это хороший способ сэкономить.
ПРАВДА: Агентства, которые взыскивают низкую плату — обычно, мало что могут для Вас сделать, кроме как повесить плакат “продается”. Чаще всего, в силу отсутствия профессионализма, они не обладают знаниями и навыками инструментов продажи и правовой информации для работы в сфере недвижимости, что ведет к появлению проблем и потере времени. Зная свой уровень, они снижают и оплату своих услуг. В среднем, агентства, которые взыскивают более высокую плату, продают недвижимость в более короткие сроки и без проблем, так как они тратят деньги на инструмены, которые продадут Вашу недвижимость быстрее, в то время, как другие агентства будут продавать Ваше жилье месяцами и в конце концов предложат Вам снизить цену. Эта экономия в итоге может дорого Вам стоить.

2.- Все агентства одинаковые.
ПРАВДА: Как и в любом деле, есть хорошие, профессиональные агентства и не очень. Хорошее агентство обладает большим опытом, отлично знает рынок, все зоны продажи до самых маленьких, о которых другие люди и не слышали. Это агентство, которое быстро может продать недвижимость и не в самые лучшие времена. Поэтому важно серьезно отнестись к поиску лучшего возможного агентства. Это скомпенсирует те сэкономленные деньги, нервы и головную боль, полученные в результате работы с непрофессионалами.

3.- Нужно выбирать агентство, которое ставит самую высокую цену на продажу вашего жилья.
ПРАВДА: Агентства с небольшим опытом часто пытаются завлечь продавцов недвижимости, говоря, что можно запросить очень высокую цену. С этими ожиданиями Вы добъетесь только того, что жилье так и останется в состоянии продажи. Необходимо принять эффективную тактику, которую вам подробно и доступно объяснят и которая предложит лучший план продажи; нужно настаивать, чтобы Вам показали тщательный рыночный анализ.

В БЛУ ЭСТЕЙТС мы гарантируем продажу вашего жилья с выгодными условиями, разработаем наилучший план по продаже с вовлечением рекламы, с включением жилья в базу веб сайтов по продаже недвижимости, обеспечением покупателей информационным сервисом и поддержанием с ними контакта, организацией посещения жилья, сотрудничеством с другими агентсвами и их сетями.

Мы будем торговаться с покупателями для достижения лучшего предложения и совершим продажу, беря на себя подготовку и организацию документации и операций для подписания контракта купли-продажи и нотариального акта купли-продажи как и всех последующих операций после его продажи. Все это мы совершаем на языке покупателей, которые обычно являются иностранцами.

Мы проконсультируем Вас о всех правовых проблемах, которые могут препятствовать продаже Вашего жилья: аннулирование ипотеки, эмбарго (ареста на недвижимость), наследства, субсидирования жилья и т.д.

В БЛУ ЭСТЕЙТС мы обеспечим вас профессиональным и эффективным сервисом для продажи Вашего жилья.

2º ПОРУЧЕНИЕ НА ПРОДАЖУ АГЕНТСТВУ НЕДВИЖИМОСТИ
Это документ, который должен подписать продавец с агентством недвижимости, в котором должно быть прописано следующее:

Личные данные владельца
Правовые данные жилища
Характеристики жилища
Условия продажи
Комиссия продажи, обычно процент на цену продажи жилья.

Поручение на продажу жилья подразумевает контракт-поручение на продажу, на основе которого продавец поручает агенству недвижимости продажу жилья в обмен на комиссию с его продажи.
Поручение на продажу жилья может быть подписано в эксклюзивном порядке (только с одним агентством) или в неэксклюзивном (с разными агенствами).

Поручение на продажу действительно до тех пор, пока оно не аннулировано продавцом.

3º ЦЕНА ПРОДАЖИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Самое главное для продажи жилья это выставить цену на продажу.
Наверняка, вы себе ее представляете, потому что знаете цены на рынке недвижимости или потому что кто-то из Ваших знакомых продал такое же жилье.

Эти данные важны, так как помогают Вам ориентироваться в цене, но даже при этом, необходимо проконсультироваться у профессионала, так как важно иметь в виду следующее:
Цену на рынке недвижимости на идентичные объекты
Состояние жилища
Изменения, которые происходят на рынке недвижимости (рост цен, кризис)

В БЛУ ЭСТЕЙТС мы проведем анализ цен на рынке недвижимости, согласно которым, проконсультируем Вас о конечной цене жилья.
На данный момент цены на недвижимость устанавливаются по принципу: «покупатель определяет цену», так как предложение на рынке недвижимости выше, чем спрос.

Чтобы недвижимость имела рыночную цену и при этом продалась в разумный срок, необходимы знания поведения рынка недвижимости.

Правильная цена на жилье всегда сократит период продажи.

Если Вы не очень хорошо в этом разбираетесь, возможно, что вы завысите цену. Это может вызвать следующие проблемы:

— Покупатели не захотят даже посмотреть жилье.
— Другие агенты-сотрудники не заинтересуются в осмотре жилья, так как посчитают это потерей времени.
— Эта цена может быть использована, чтобы продать другие объекты недвижимости с идентичными характеристиками за меньшую цену.
— Спустя некоторое время, станет ясно, что нет другого выхода кроме как снизить цену.

Чтобы этого не случилось, необходимо четко рассчитать цену продажи.

Если существует большая разница между ценой, которую определяет агентство недвижимости и той, которую представляет продавец, мы рекомендуем произвести оценку жилья независимой оценочной компанией, хоть это и будет расходом для Вас, вы узнаете точную цену на Ваше жилье.

В цену должна быть включена оплата услуг агентства или комиссия с продажи, как небольшой запас, который немногим снижает доход от продажи недвижимости.

4º ИНФОРМАТИВНЫЙ ДОКУМЕНТ ОБ ОБЪЕКТЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Указ 218/05 от 11 октября, определяющий правила купли-продажи и аренды недвижимости в Андалусии.
Это документ содержит информацию об объекте недвижимости для потенциального покупателя.
Информация, необходимая для покупателя:
— Согласно закону о защите прав потребителя, цены на покупку вторичного и нового жилья не включают затраты на налоги, нотариальные услуги, юридически задокументированные акты, регистрацию собственности, НДС или налога на передачу прав собственности и т.д.
— В случае с ценами на новое жилье на этапе проектирования или строительства, в ходе которых предусмотрена оплата авансовых платежей, они, как часть цены собственности должны быть зафиксированы в расписке или путем банковского перевода.
— Потребитель имеет право получить копию информативного документа об объекте недвижимости.

5º СЕРТИФИКАТ ЭНЕРГОПОТРЕБЛЕНИЯ
Королевский указ 235/2013, от 5 апреля, которым определяется основная процедура энергетической сертификации зданий.

1. Что такое сертификат энергопотребления?

Сертификат энергопотребления это официальный документ, подготовленный техническими специалистами, который включает подробную информацию об энергетических характеристиках объекта недвижимости.

Он оценивает объект недвижимости c точки зрения энергетики, рассчитывая необходимый годовой расход необходимой энергии здания при нормальных условиях его заселения и функционирования. Это включает поступление горячей воды, отопление, освещение, охлаждение и вентиляцию.

Процесс энергетической сертификации сопровождается выдачей сертификата и ярлыка энергопотребления. Шкала энергетического качества жилья составляет семь букв от А (энергетически самое эффективное здание) до G (энергетически наименее эффективное здание). Ярлык энергопотребления отражает энергетическую оценку здания в соответствии с присвоенной буквой.

2.- Почему он необходим при продаже жилья?

По закону этот сертификат обязателен для собственника любой отдельной части существующего строения (жилье, офис или любое другое нежилое помещение) как объекта операции купли-продажи или аренды.

Обязательно иметь данный сертификат на момент оформления нотариального акта купли-продажи.

Сертификат энергопотребления отражает преимущество одного объекта недвижимости перед другими.

В БЛУ ЭСТЕЙТС мы оформляем сертификат энергопотребления жилища быстро и без лишних затрат, для этого свяжитесь с нами.

6º ПОДГОТОВКА ЖИЛЬЯ ДЛЯ ВИЗИТОВ ПОКУПАТЕЛЕЙ
Первое впечатление о жилище больше всего влияет на решение покупателя, поэтому нужно приложить все возможные усилия к подготовке жилья для визитов посетителей.
Исследования в предпочтении людей при совершении покупки говорят о том, что наличие или отсутствие желания купить недвижимость человек подсознательно формируется за первые 90 секунд осмотра.
Очень важно создать хорошее первое впечатление при демонстрации жилья покупателю, так как второго шанса может и не быть.
Если мы хотим привлечь покупателей, впечатление Вашем о жилье должно затмивать все остальные варианты. Для рекламы нужно выбрирать только хорошие фотографии, с ярким освещением, с разных перспектив внутри и снаружи.

Посещение жилья всегда должно совершаться с агентом недвижимости, который хорошо будет знать всю информацию о нем и то, что ищет покупатель, чтобы подчеркнуть сильные стороны жилища и тем самым повысить шансы на его продажу.
Хоть каждое жилье располагает разными характеристиками, процессы принятия решения при покупке очень схожи, поэтому эти рекомедации полезны при продаже виллы или квартиры.
Уборка и часы визита

Перед тем, как осуществить посещение квартиры с потенциальным покупателем, необходимо удостовериться, что жилье убрано. Если собственники на данный момент проживают в данном жилище, важно избегать часов раннего утра и обеда, но при этом использовать самые солнечные часы дня.
Это очень важно, потому что при покупатель может отказаться от покупки жилья из-за непрезентабельного состояния жилья, а не из-за цены, расположения или его внутреннего обустройства.
Зеленые зоны

При продаже вилл с садом, нужно проследить, чтобы на подходе к ним не было листьев, бумажек, инструментов или других объектов, ухудшающих вид местности.
Террасы и садовая мебель должны быть чистыми, в хорошем состоянии. Красиво и с умом обустроенное пространство только усилит решение покупателя совершить сделку, так как он уже будет иметь представление о возможностях его обустройства. Даже незначительное оформление цветами, свечами или электрической подстветкой может сильно повлиять на принятие решения о покупке.
Бассейн
Вода в бассейне должна быть прозрачной, дно чистым, без листьев или грязи на поверхности. Зона вокруг бассейна так же должна быть в порядке.
Если эта зона обладает техническими характеристиками, которые выгодно выделяются, нужно их использовать, например солевой или озоновый фильтр для воды.
Внутреннее обустройство жилища
Самое основное это чистота и порядок. Шторы должны быть открыты для максимального освещения помещения, необходимо убрать личные вещи ежедневного пользования с рабочих поверхностей и мебели, например, фотографии или памятные вещи. Жилье должно пахнуть чисто и свежо. Цветы всегда облагораживают помещение.

Спальни
Спальни должны быть чистыми, постели застеленными, одежда убранной.

Кухня
Кухня должна иметь вид как после ее установки. Нельзя оставлять еду на рабочей поверхности, электрические приборы должны быть в идеальном состоянии, раковина — чистой. Хорошо бы использовать освежители воздуха.

Ванные комнаты
Ванные тоже должны быть чистыми, убранными, без оставшейся воды в раковинах или ванных или известкового налета на унитазах, кранах или зеркалах.
Домашние животные
В случае их наличия, нужно быть максимально аккуратными. Они должны находиться в одном месте, а не по всему дому. Помимо того, что некоторые люди являются аллергиками, у других само наличие животных вызывает негативное впечатление.
Зал и зоны отдыха
Кроме того, что все комнаты должны быть чистыми и убранными, необходимо по максимуму продемонстрировать все их преимущества, так как это центральное место в жилище. Если зал совмещен или используется как обеденный зал, при возможности, советуем накрыть обеденный стол как в ресторане. Это производит феноменальное впечатление.
Старые продавленные диваны и кресла надо заменить, они должны быть в идеальном состоянии, например, если посетитель захочет присесть, чтобы иметь представление о виде стен, пространства. Диваны и стулья должны быть аккуратно расставлены. Старые, выгоревшие, массивные шторы нужно убрать со стен. Лучше голые стены, чем уродливая отделка. Простые белые занавески стоят совсем не дорого.

Так же советуем освежить стены новым слоем краски. При освещении они оптически расширяют пространство. Двери так же должны иметь ровное покрытие без царапин или облупившейся краски. Хорошо бы заменить дверные ручки, так как старые, потоломанные или грязные совсем неприятно трогать.
Бытовая техника и телевизоры должны быть в рабочем состоянии. Если в наличии имеются антенны с международными каналлами, нужно оповестить покупателя об их наличии.
Другие помещения жилища
В случае наличия гаража и кладовых помещений, все должно быть в порядке и там. Неприемлимо, чтобы что-нибудь упало с полки при открытии двери в кладовку.
Преимущества жилища
Так же важно оповестить покупателей о наличии кондиционера или сплит системы, пола с обогревом, изоляции, солнечных паннелей, жалюзи, умного дома или какого-нибудь другого элемента, который может выгодно произвести впечатление.

7º ПОДПИСАНИЕ КОНТРАКТА О ЗАЛОГЕ

Решив продать недвижимость, уточните в офисе Блу Эстейтс как оформить документ о залоге на продажу объекта, чтобы зарезервировать его и снять с продажи.

Сумма залога может варьироваться в зависимости от класса жилищного объекта и его цены. Обычно залог составляет от 3 000€ до 10 000€ на объекты ценой до 250 000€ и 5% от цены продажи объекта недвижимости ценой выше 250 000€.
Юридически залог является актом или предконтрактом для заключения контракта купли-продажи.

8º КОТРАКТ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Оформив залог на продажу, необходимо подписать контракт купли-продажи.
Наши адвокаты в Блу Эстейтс отредактируют Вам контракт купли-продажи с юридическими гарантиями.

Контракт купли-продажи в Испании это документ взаимо обязательств сторон, на основе которого с одной стороны, покупатель обязуется оплатить установленную сумму, а продавец, с другой стороны, предоставляет в собственность покупателя недвижимость как объект контракта.
В контракте купли-продажи должны быть оговорены и прописаны данные, ВСЕ индивидуальные предпочтения и обстоятельства покупателей, продавцов, ПОЛНОЕ описание покупаемой неджижимости, информация о регистрации недвижимости, о текущей выплате коммунальных услуг, и налогов, отсутствии отягощающих обстоятельств, например, долгов, ипотеки да данный объект недвижимости, съемщиков жилья; так же, как и любые другие аналогичные обстоятельства, как срок предоставления жилища в собственность и пользование, спецификация жилищного объекта, форма оплаты, состояния жилища при его передаче, меблировка и оборудование жилья и т.д.

При подписи контракта купли-продажи, оплачивается около 20-30% от цены продажи жилья, оставляя оставшуюся часть до подписи эскритура публика (нотариального акта купли-продажи).

9º ЭСКРИТУРА ПУБЛИКА (НОТАРИАЛЬНЫЙ АКТ КУПЛИ-ПРОДАЖИ)

Операция покупки недвижимости в Испании завершается подписью нотариального акта и ее последующей прописью в кадастровом регистре.

Нотариальный акт это контракт купли-продажи между сторонами продавца и покупателя с вмешательством нотариуса. Для подписи нотариального акта нужно обратиться за юридической помощью адвоката, так как это требует подачи большого объема документации в день ее совершения.

В случае покупки жилья в Испании иностранцами, рекомендуется предоставить адвокату доверенность на совершение необходимых действий (запрос и получение документов).

10º ЗАТРАТЫ И НАЛОГОВЫЕ ВЫПЛАТЫ ПРОДАВЦА

Продажа жилья в Испании облагается налогами. Так же, как и при покупке недвижимости, Блу Эстейтс рекомендует обращаться к помощи адвоката.

Прежде, чем начинать разговор о налогах, на продажу недвижимости в Испании, важно обратить внимание, что существует два понятия «резидент»:
Административный резидент – лицо, обладающее видом на жительство Испании, проживающее в стране менее 183 дней в году, не зарегистрированное в налоговой инспекции Испании.
Фискальный или налоговый резидент (налогоплательщик) – лицо, проживающее на территории государства 183 дня и больше, зарегистрированное в налоговой инспекции Испании. Понимается, что любое лицо, проживающее на территории Испании более 183 дней должно быть зарегистрировано в налоговой инспекции Испании и платить налоги резидента на доходы от совершенной экономической деятельности, если таковая имеется.

Для этих двух категорий лиц выставляются разные условия при выплате налогов за продажу недвижимости.

Итак, налоги на продажу жилья в Испании:

1. НАЛОГ НА ПРИРОСТ КАПИТАЛА
Это налог выплачивается мэрии населенного пункта. Он рассчитывается умножением процента кадастровой стоимости жилья на период владения собственностью.
Налог всегда подлежит оплате продавцом.

2. ПОДОХОДНЫЙ НАЛОГ ДЛЯ НАЛОГОВЫХ РЕЗИДЕНТОВ ИСПАНИИ
Этот налог выплачивается государству.
Он рассчитывается следующим образом:
(Стоимость продажи – Стоимость покупки) x процент налоговой ставки
Стоимость покупки это фактическая цена, выплаченная за объект продажи, к которой прибавляются расходы покупателя на оформление документов и налоги на ее приобретение (если сумма была взята в кредит в банке, проценты за его выплату не включаются в стоимость расходов на покупку объекта недвижимости).
Если продаваемая недвижимость была сдана в аренду, налог на нее можно снизить, так как вы платили налоги с дохода за аренду на соответствующий период времени.

Стоимость продажи это фактическая цена за объект продажи минус сумма затрат и налогов на продажу, совершенных за счет продавца.

Налоговые ставки:
Год
2015
2016
Налоговая ставка
20%
19%

Например: Вы продали жилье за 200 000 евро и купили другое жилье за 120 000 евро.
200 000 – 120 000 = 80 000 – ваш «заработок»
20% от 80 000 евро = 16 000 евро — сумма налога налогового резидента Испании

3. ПОДОХОДНЫЙ НАЛОГ ДЛЯ НАЛОГОВЫХ НЕРЕЗИДЕНТОВ ИСПАНИИ (IRNR)
Этот налог выплачивается государству.
Он рассчитывается следующим образом:
(Стоимость продажи – Стоимость покупки) x процент налоговой ставки
Стоимость покупки это фактическая цена, выплаченная за объект продажи, к которой прибавляются расходы покупателя на оформление документов и налоги на ее приобретение (если сумма была взята в кредит в банке, проценты за его выплату не включаются в стоимость расходов на покупку объекта недвижимости).
Если продаваемая недвижимость была сдана в аренду, налог на нее можно снизить, так как вы платили налоги с дохода за аренду на соответствующий период времени.

Стоимость продажи это фактическая цена за объект продажи минус сумма затрат и налогов на продажу, совершенных за счет продавца.

Налоговые ставки:
Год
2015
2016
Налоговая ставка
20%
19%

Например: Вы продали жилье за 200 000 евро и купили другое жилье за 120 000 евро.
200 000 – 120 000 = 80 000 – ваш «заработок»
20% от 80 000 евро = 16 000 евро — сумма налога фискального нерезидента Испании

4. Освобождение от выплаты налога на доходы в силу покупки другого жилья как основного места жительства для налогоплательщиков ЕС, Исландии и Норвегии (применимо к доходам, полученным с 1 января 2015):
Согласно налоговым данным, налогоплательщики стран Евросоюза или Европейского экономического пространства освобождаются от налогов на доходы от продажи жилья которое являлось их основным местом проживания в Испании, если вся полученная от продажи сумма вкладывается в приобретение нового жилья, являющегося их местом жительства в странах ЕС или странах единого экономического пространства. Если сумма, вложенная в покупку другого жилья меньше суммы продажи предыдущего, налог платится только с разницы между ценой прежнего и покупкой другого жилья.
Если вы продали собственность максимум за два года до даты подачи налоговой декларации, но купили другое основное жилье в ЕС или странах единого экономического пространства, из выплаченного налога на доходы можно запросить его полное или частичное возвращение.

5. УДЕРЖАНИЕ СРЕДСТВ В СЛУЧАЕ, КОГДА ПРОДАВЕЦ НЕ ЯВЛЯЕТСЯ НАЛОГОВЫМ РЕЗИДЕНТОМ ИСПАНИИ

Любое лицо, которое приобритает недвижимость в Испании обязано удержать с продавца, который не является налоговым резидентом Испании 3% от цены жилья и зачислить их в казну государства. Эта сумма является частью выплаты налога на доходы налогового нерезидента Испании (IRNR).

Покупатель вручает продавцу-нерезиденту копию модели 211 о совершении зачисления удержанной суммы в казну с целью, чтобы эта сумма была вычтена из суммы налога на доходы продавца-налогового нерезидента Испании (IRNR).

Если удержанная с продавца сумма больше суммы, корую должен выплатить покупатель, разница может быть возвращена.

Срок подачи: в течение трех месяцев с окончания срока, данного покупателю на зачисление суммы удержания в налоговую инспекцию (1 месяц с момента даты продажи).

РАСХОДЫ ПРОДАВЦА
Самый первый платеж, который должен будет совершить продавец – комиссия от продажи агентству недвижимости.

Так же продавец должен будет выплатить все текущие коммунальные платежи на период обладания данной недвижимостью.